Auch das Immobilienberatungsunternehmen Colliers International hat seine Halbjahreszahlen zum deutschen Hotelinvestmentmarkt 2014 veröffentlicht. Demnach lag das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr mit knapp 1,5 Mrd. Euro auf dem höchsten bislang registrierten Niveau und überstieg den Bestwert aus dem Jahr 2007. Im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr bedeutet das eine weitere Steigerung um knapp 110 Prozent. Nachdem im ersten Quartal hauptsächlich in einzelne Hotels investiert wurde, wendete sich das Blatt im zweiten Quartal weitestgehend in Richtung der Portfolioabschlüsse. Nur 38 Prozent des Transaktionsvolumens gehen auf das Konto von Einzelabschlüssen.
Weiterhin ungebrochen scheint laut Colliers das Interesse ausländischer Investoren an Hotelinvestments in Deutschland. Auf Käuferseite entfielen mit rund 1,23 Mrd. Euro etwa 84 Prozent des Transaktionsvolumens auf Investoren mit Firmensitzen außerhalb Deutschlands. Ähnlich hoch ist auch der Anteil auf Seiten der Verkäufer: Für mehr als Dreiviertel des Gesamtvolumens oder rund 1,4 Mrd. Euro waren internationale Verkäufer verantwortlich.
Portfoliotransaktionen prägen den Markt
Das erste Halbjahr stand im Zeichen großvolumiger Transaktionen. Gut 1,4 Mrd. Euro flossen in Hotels mit einem Volumen von mehr als 5 Mio. Euro. Die größten Transaktionen stellten zwei Paketverkäufe dar. Der Hotelkonzern Accor sicherte sich vom Verkäufer Moor Park im Rahmen zweier Portfolios 97 bislang von verschiedenen Accor-Marken betriebene europäische Hotels, von denen 67 Objekte in Deutschland lagen. Diese Hotels befanden sich bereits bis 2007 im Eigentum von Accor und gehen nun wieder in deren Immobilienbesitz über. Im Rahmen eines weiteren europaweiten Portfolios mit 18 Hotels erwarb Apollo Global Management elf deutsche Objekte für den Apollo European Principal Finance Fund II. In Summe entfielen für beide Pakete insgesamt rund 770 Mio. Euro auf Deutschland.
Mehr Projekte – höhere Verkaufszahlen?
Die steigenden Zahl an Projektentwicklungen schlug sich laut Andreas Trumpp MRICS, Head of Research bei Colliers International Deutschland, noch nicht in einer Zunahme der Verkaufsfälle nieder. Bestandsgebäude trugen nach wie vor den größten Anteil (93 Prozent) am Transaktionsvolumen – insbesondere bedingt durch die beiden großen Portfolios – bei. Mit rund 58 Prozent (842 Mio. Euro) am Transaktionsvolumen nahm der Anteil der 3- und 4- Sternehotels am Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr etwas ab, während sich vor allem der Budgetbereich mit 324 Mio. Euro auf einen Anteil von 22 Prozent verbesserte. Das 5-Sterne-Segment bewegte sich mit 291 Mio. Euro (20 Prozent) etwa auf dem Niveau des Vorjahres.
Der Marktanteil der Top 7-Hotelstandorte Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart) festigte sich weiter. Zwei Drittel (970 Mio. Euro) des angelegten Kapitals flossen zwischen Januar und Juni in diese Städte, während sich die restlichen rund 493 Mio. des Transaktionsvolumens über das Bundesgebiet verteilten. Im Bereich der Top-Standorte wurde durchschnittlich 23,7 Mio. Euro in ein Objekt investiert, die Nebenlagen kamen auf 13,3 Mio. Euro. Erben zufolge sorge die anhaltend hohe Nachfrage nach erstklassigen Hotels und das gleichzeitig weiter geringe Angebot im Neubausegment dafür, dass die Renditen zunehmend unter Druck geraten. So seien einzelne Abschlüsse für Topobjekte in sehr guten Lagen jüngst zu Spitzenrenditen von 5,75 Prozent erfolgt.
Wer kauft, wer verkauft?
Besonders aktiv waren auf Käuferseite Corporates und Eigennutzer: Sie investierten im ersten Halbjahr etwa 510 Mio. Euro in 77 Hotelobjekte. Ebenfalls stark vertreten waren mit zwölf Hotels im Wert von 336 Mio. Euro auch private Investoren und Family Offices, gefolgt von Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds mit einer Investitionssumme von 342 Mio. Euro für elf Objekte. Auf Verkäuferseite trennten sich Vermögensverwalter für 467 Mio. Euro, Opportunity und Private Equity Fonds für 459 Mio. Euro sowie private Investoren und Family Offices für 187 Mio. Euro von deutschen Hotels.
Wie sieht der Ausblick für 2014 aus?
Dank zahlreicher laufender oder sich in Anbahnung befindlicher Verkäufe geht Colliers International davon aus, dass das Transaktionsvolumen Ende des Jahres die Hürde von 2 Mrd. Euro nimmt. Auf Nachfrageseite liege der Fokus zwar weiterhin auf etablierten A-Städten wie Frankfurt, Hamburg und München, eine steigende Zahl an Investoren erweitere das Suchprofil allerdings auf B-Städte mit konstant hohen Gästeübernachtungszahlen (z. B. Messestandorte oder Städte mit einer starken Regionalwirtschaft).
