Der Start ins neue Jahr ist für den Hotelinvestmentmarkt nach wie vor stark von der Pandemie-Lage geprägt. In den ersten drei Monaten dieses Jahres wurden knapp 500 Mio. Euro auf dem deutschen Markt investiert. Die Einschätzung der Zahl hängt nun maßgeblich davon ab, womit man sie vergleicht. Denn gegenüber Q1/2020, in dem von Lockdown und Krise noch kaum etwas zu spüren war, sind die Einbußen mit einem Minus von etwa 50 Prozent enorm. Im starken Auftaktquartal 2020 wurden Hotels im Wert von etwa 1 Mrd. Euro verkauft. Auch mit Blick auf den zehnjährigen Durchschnitt kommt Colliers zur Einschätzung einer unterdurchschnittlichen Performance, der Wert wurde in Q1/2021 um 14 Prozent verfehlt.
Bestes Ergebnis der letzten drei Quartale
Schaut man allerdings auf die vorangegangenen Quartale, die im Hinblick auf die Krise vielleicht als „bessere“ Referenz dienen, so ist das Ergebnis in den Augen der JLL Hotels & Hospitality Group ein durchaus „solider Jahresauftakt“. Mit 14 Transaktionen (davon elf Einzel- und drei Portfoliotransaktionen) konnte nun das beste Ergebnis der vergangenen drei Quartale erzielt werden. „Die Übernahme der TLG durch Aroundtown fiel in das erste Quartal 2020. Daher sind die Zahlen nur eingeschränkt vergleichbar. In Summe wurden zwar nicht die Volumina der letzten Boomjahre erreicht, aber insgesamt hat sich der Markt trotz Corona gut geschlagen“, findet Olivia Kaussen, Head of Hotels bei CBRE in Deutschland. Einmal mehr waren 4-Sterne-Hotels ein besonders beliebtes Investment, mit einem Anteil von etwa 40 bis 50 Prozent, je nach Berechnungsgrundlage.
Private Investoren und Family Offices besonders aktiv
Nach Analyse von CBRE war ein Großteil der Käufe zuletzt national geprägt (76 %), im Vorjahresquartal lag der Anteil noch bei etwa 36 Prozent. JLL kommt hier sogar auf einen Wert von 85 Prozent bei 13 von 14 Transaktionen. Was die Käuferstruktur angeht, waren private Investoren und Family Offices die aktivste Investorengruppe. „Größere Betreiber haben sich außerdem durch Sale-and-leaseback-Transaktionen finanzielle Mittel besorgt, um in der Krise zu bestehen. Projektentwickler veräußern derzeit Hotels fast ausschließlich als Teile von mischgenutzten Quartieren bzw. Objekten. Die zunehmend angespannte Situation bei vielen Betreibern und mangelnde Planungssicherheit schlagen sich auch auf das Transaktionsgeschehen nieder“, analysiert René Schappner, Head of Hotel bei Colliers.
Ausblick: Konsolidierung und Opportunitäten
Wie schätzen die Markexperten die weiteren Entwicklungen ein? Dazu Managing Director Heidi Schmidtke von JLL: „Dieses erste Quartal war zusätzlich geprägt von erhöhter Konsolidierungsaktivität, die zeigt, dass einige der kapitalstarken Player, sei es Whitbread, HR Group oder Activum, bereits aktiv sind. Diese Entwicklung vermittelt eine gewisse Marktstabilität und wird der Erholung des Hotelinvestmentmarktes kurz- und mittelfristig zugutekommen. Klar ist: Es wird Opportunitäten geben. Während konservative institutionelle Investoren weiterhin verstärkt auf Core Assets in Top-Lagen setzen, sondieren auch opportunistische Investoren weiter den Markt und hoffen auf attraktive Einstiegsmöglichkeiten.“
