Das Investitionsvolumen auf dem Hotelinvestmentmarkt hat im ersten Halbjahr 2014 1,46 Mrd. Euro erreicht und steht laut einer Analyse von CBRE bereits jetzt bei rund 84 Prozent des Gesamtvolumens von 2013 (1,73 Mrd. Euro). Nachdem das erste Quartal mit Investments in Höhe von 205 Mio. Euro schwach gestartet war, wurden rund 86 Prozent des Volumens (1,26 Mrd. Euro) im zweiten Quartal umgesetzt. Laut Philipp Kraneis, Head of Transactions Germany & CEE bei CBRE Hotels, war das Rekordergebnis nur aufgrund großer Transaktionen möglich, die über 50 Prozent des gesamten Volumens ausmachten. Verkäufer waren hauptsächlich Versicherungsunternehmen, Pensionskassen sowie Fonds, die auch die größten Käufergruppen neben Hotelbetreibern und privaten Investoren darstellten. Der Anteil des Hotelinvestmentmarkts am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt liegt nun bei 8,7 Prozent. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Steigerung um rund drei Prozentpunkte, was laut Kraneis zeige, dass die Assetklasse Hotel immer stärker in den Investorenfokus rücke. Der CBRE-Mann sieht „zunehmend neue, eigenkapitalstarke Player am Markt“.
Wer sind die aktivsten Player?
Mit rund 80 Prozent (1,2 Mrd. Euro) am Gesamtvolumen beteiligt waren dabei ausländische Investoren, vorwiegend aus den USA und Frankreich. Deutsche Investoren hingegen investierten 16 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum und machten nur 20 Prozent der Gesamtinvestments aus. Die größte Transaktion war der Ankauf des Moor Park-Portfolios zu einem Preis von 722 Mio. Euro durch Accor. Die Hotelgesellschaft ist auch Betreiber des Immobilienportfolios, das aus insgesamt 86 Hotels (11.286 Zimmer) in Deutschland und den Niederlanden besteht, und setzt mit diesem Kauf die neue Konzernstrategie „Von ‚asset light‘ zu ‚asset right‘“ um. Nachdem sich Accor früher rein auf Management und Franchise konzentriert hat, ist das Unternehmen nun wieder bereit, selbst in die von ihnen betriebenen Immobilien zu investieren. Die zweitgrößte Transaktion war der Verkauf des europäischen SITQ-Portfolios (18 Crowne Plaza, Holiday Inn und Holiday Inn Express Hotels) für rund 425 Mio. Euro. Verkäufer war die kanadische Pensionskasse Ivanhoe Cambridge, Käufer ein Fonds von Apollo Global Management – beraten durch CBRE. Eine weitere Portfolio-Transaktion: die Katara Hospitality, eine Tochter des Staatsfonds Qatar Investment Authority aus dem Emirat Katar, hat das InterContinental Hotel in Frankfurt zusammen mit vier weiteren InterContinental Hotels in Europa erworben.
Value Add oder Core?
Der Schwerpunkt der Investments lag mit über einer Milliarde Euro vor allem im Bereich Value Add. Kraneis zufolge erhöhten ausländische Investoren und Banken ihre Risikobereitschaft und investierten sowohl außerhalb der Top 5-Standorte als auch in Hotelimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial durch Investitionen in die Immobilien und aktiveres Asset Management. Core-Investments machten nur rund 30 Prozent des Volumens aus. Die Renditen im Core-Segment gerieten zudem aufgrund des geringen Angebots weiter unter Druck und liegen nun bei rund 5,5 Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter. Der Risikoaufschlag bei Hotels im Vergleich zu den Spitzenrenditen bei Büroimmobilien nimmt daher weiter ab.
Wie behaupten sich die Top 5-Städte?
In die Top 5-Städte flossen rund 60 Prozent des investierten Kapitals. Insbesondere in Frankfurt am Main und München wurden großvolumige Transaktionen im 4- bis 5-Sterne-Bereich getätigt, die zudem rund zwei Drittel der Gesamtinvestitionen ausmachten. Die Gesamtanzahl der verkauften Hotels in Deutschland stieg im Vergleich zum ersten Halbjahr 2013 von rund 50 auf 120, wovon über 80 Hotelverkäufe ein Volumen von unter zehn Mio. Euro aufweisen.
Hotelperformance mit leichtem Zuwachs
Die Performance der Hotels in den Top-Destinationen zeigt bis auf zwei Ausnahmen ein leichtes Wachstum von zwei bis drei Prozent: Düsseldorf weist beim Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer auflaufend zum Mai 2014 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum laut STR Global ein Plus von 38,5 Prozent auf, was vor allem an der im dreijährigen Turnus stattfindenden Messe Interpack sowie dem 117. Deutschen Ärztekongress liegt. München dagegen sieht sich mit einem Minus von 8,1 Prozent im Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer konfrontiert, was in erster Linie mit dem Ausbleiben der Messen Bau und Bauma zusammenhängt, die beide 2013 stattgefunden haben.
Wie wird 2014 insgesamt?
Für das Gesamtjahr prognostiziert CBRE ein Rekordergebnis. Kraneis zufolge befänden sich derzeit eine Reihe großvolumiger Objekte im Verkauf. „Vielleicht erreichen wir sogar wieder das Niveau des Booms von 2006/2007, wobei nun bei der Finanzierungstruktur deutlich mehr Eigenkapital eingesetzt wird als damals.“ Olivia Kaussen, Head of Hotels Germany & CEE bei CBRE Hotels, ergänzt: „Aufgrund der starken Wirtschaft mit dynamischer Binnenkonjunktur schätzen Investoren die Aussichten für die nächsten Jahre positiv ein. Das anhaltende Niedrigzinsumfeld und die gute Verfügbarkeit von Krediten sorgen außerdem für die nötige Eigenkapitalrendite.“
