Wer bietet mehr, wer bietet weniger? Je nachdem, welche Analyse man zu Rate zieht, bewegte sich das Transaktionsvolumen für Hotelimmobilien in Deutschland im ersten Halbjahr 2023 zwischen 357 und 390 Millionen Euro. Die Varianz resultiert aus den unterschiedlichen Datengrundlagen.
| Hoteltransaktionsvolumen Deutschland 1. Halbjahr 2023 (in Mio. Euro) | |||||
| BNP Paribas | Cushman & Wakefield | JLL | Colliers | CBRE | Mittelwert |
| 390 | 390 | 384 | 369 | 357 | 378 |
Einig sind sich die Analysten darin, dass dies im Vergleich zu den Vorjahren ein äußerst schwaches erstes Halbjahr war. Laut BNP Paribas wurde damit nicht nur der bereits geringe Vorjahreswert um rund 50 Prozent verfehlt, sondern auch der zehnjährige Schnitt um fast drei Viertel unterschritten.
Wieso schwächelt der Hotelinvestmentmarkt derzeit?
Ursächlich für das niedrige Investitionsvolumen seien laut BNP Paribas nicht nur das Fehlen von großen Portfoliotransaktionen und die geringe Anzahl an Transaktionen überhaupt, sondern auch rückläufige Verkaufspreise. Die anhaltende hohe Inflation, eine restriktive Geldpolitik und eine damit einhergehend schwächelnde Konjunktur werden als Gründe dafür genannt. René-P. Schappner, Head of Hotel bei Colliers, erklärt: „Das schwache Halbjahresergebnis kommt wenig überraschend. Denn sowohl Ende des letzten Jahres als auch Anfang dieses Jahres wurde wenig Produkt in den Markt gegeben, das im ersten Halbjahr zu Transaktionen hätte führen können. Aufgrund des volatilen und unsicheren Marktumfelds, insbesondere hinsichtlich Zins- und Preisunsicherheit, haben viele Eigentümer ihre Verkaufspläne verschoben oder erst gar nicht initiiert.“
| Größte Transaktionen im zweiten Quartal 2023 |
| Ankauf des Steigenberger Hotel de Saxe in Dresden mit 185 Zimmern durch den offenen Immobilienfonds Hausinvest der Commerz Real: Die Verkäuferin Aroundtown hatte das Objekt durch die Übernahme der TLG in 2020 übernommen. Das Hotel ist langfristig an die Deutsche Hospitality vermietet |
| Verkauf des 120 Zimmer großen Steigenberger Grandhotels auf der Ostseeinsel Usedom an den offenen Immobilien-Publikumsfonds Immofonds 1 der Union Investment. Im Rahmen einer Sale- und Lease-Back-Transaktion bleibt der Verkäufer Resort Hotel Kaiserbad GmbH & Co KG langfristig Pächter des 5-Sterne Hotels, das bis 2025 auf 130 Zimmer erweitert werden soll. |
| Veräußerung des Seehotels Fleesensee mit 156 Zimmern inmitten der Mecklenburger Seenplatte an die Privathotels Dr. Lohbeck GmbH: Verkäufer war die Lloyd Fonds Am Alten Kalkwerk Fleesensee GmbH. Bis Juni diesen Jahres firmierte das Hotel unter der Marke „Tui Blue“. |
| Verkauf des Stayery in Bochum mit 90 Serviced Apartments für 10,5 Millionen Euro an den Fonds Catella Wohnen Europa (CWE): Verkäuferin ist der Entwickler Kreer Development. Das Objekt soll bis Anfang/Mitte 2025 fertiggestellt sein. |
(Quellen: Cushman & Wakefield und JLL)
Institutionelle Anleger zeigen Vertrauen
Die größte Käufergruppe stellten mit einem Anteil von 38 Prozent (Angabe BNP Paribas) beziehungsweise 36 Prozent (Angabe CBRE) Offene Immobilienfonds und Spezialfonds dar. „Daran sehen wir, dass institutionelle Käufer weiterhin Vertrauen in die Assetklasse Hotel haben“, sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Dieses Vertrauen basiert vor allem auf der gezeigten Krisenresilienz und den aktuell starken Hotelmarktdaten. Die zuletzt veröffentlichten Übernachtungszahlen aus den Monaten März und April liegen in Deutschland nur zwei Prozent unter den Monaten im Vor-Pandemiejahr 2019. In einigen Städten und Gemeinden haben die Übernachtungszahlen die des Vorjahreszeitraum sogar bereits deutlich übertroffen.“
René Schappner von Colliers pflichtet dem bei: „Die wirtschaftliche Situation vieler Betreiber ist gut und ursprüngliche Befürchtungen, dass es auf Betreiberseite zu Verwerfungen kommen könnte, bewahrheiten sich nicht. Entsprechend sind viele Betreiber und Hotelmarken weiter auf Expansionskurs. Daraus ergeben sich für Investoren derzeit Chancen bei betreiberfreien Objekten oder Objekten mit auslaufenden Betreiberverträgen, da diese vor allem auf Grund der anhaltend positiven Entwicklung der Zimmerpreise besonders attraktiv sind.“
Auch Heidi Schmidtke, Managing Director Hotels & Hospitality Group bei JLL, bestätigt das grundsätzliche Interesse der Investorenseite: „Aufgrund der anhaltend guten Ergebnisse der Hotels und dem damit zurückkehrenden Vertrauen in die Assetklasse Hotel, verzeichnen wir grundsätzlich ein starkes Interesse auf Seiten der Investoren. Dies zeigt sich auch in den aktuell laufenden Transaktionsprozessen. Wie im Immobilienmarkt auch anderweitig zu beobachten, erschwert allerdings weiterhin das Finanzierungsumfeld derzeit noch die Preisfindung. Auslaufende Finanzierungen, Fondslaufzeiten sowie größere anstehende Renovierungsmaßnahmen könnten den Druck jedoch zugunsten eines steigenden Transaktionsvolumens im zweiten Halbjahr weiter verstärken.“
