Die Coronapandemie, der Krieg in der Ukraine, die Materialknappheit aufgrund von Lieferschwierigkeiten, die Inflation – all diese Schwierigkeiten betreffen auch die Hospitality-Branche. Wie wirken sie sich auf Hotelbetreiber und -investoren aus? Dieser Frage widmet sich das Beratungsunternehmen Mrp Hotels in einer aktuellen Marktanalyse.
Um eines vorwegzunehmen, das aber niemanden überraschen dürfte: Die Hotelindustrie sieht sich derzeit mit verschiedenen Herausforderungen konfrontiert. Der Sommer scheint dem Tourismus eine kleine Verschnaufpause in Sachen Covid-19 zu gönnen, doch gleichzeitig tobt der Krieg in der Ukraine weiter, die Lebenshaltungskosten steigen ungebremst und viele Menschen fürchten sich schon jetzt vor dem Winter, wenn die Temperaturen sinken und sie heizen müssen. Die Buchungslage für die laufende Sommersaison ist davon noch nicht betroffen, doch die Situation könnte die Urlaubslaune im kommenden Jahr trüben. Auch die Businessreisenden sind bislang nicht in dem Maße zurück in die Hotels gekehrt wie vor der Krise. Demzufolge stellt Martin Schaffer, geschäftsführender Partner Mrp Hotels, fest, „dass der mit Wachstumsraten verwöhnte Hotelimmobilienmarkt an vielen Orten in eine Phase der Konsolidierung eingetreten ist.“ Gleichzeitig gibt er zu bedenken, dass die momentane Lage eher kurzfristige Prognosen zulässt.
Pause für Investitionen
Während die Hotellerie bis Ende 2019, als das Coronavirus ausbrach, ein Rekordjahr nach dem anderen feiern konnte und mit Erfolgen verwöhnt wurde, habe sich die Situation seither stark verändert. „Wir sehen heute bei den etablierten Investoren vielfach noch Zurückhaltung. Dafür kommen allerdings immer mehr Investoren, die man früher nicht am Radar hatte, auf die Hotelimmobilienwelt zu“, führt Schaffer aus. Die Gründe hierfür sieht er in der steigenden Inflationsrate und explodierenden Zinsen, wodurch die Finanzierung von Hotelprojekten deutlich teurer und Neuentwicklungen erheblich langsamer würden. Zunehmende Baukosten erhöhen weiterhin den Druck auf Neubauprojekte oder zu renovierende Bestandsimmobilien. Denn wenn sie „während der Coronapandemie nicht durchgeführt wurden, sind sie nun nicht mehr kalkulierbar und in einem Business-Plan darstellbar“. Schaffer ist sich sicher, dass dadurch bestehende Hotels in den Fokus der Investoren rücken werden. „Inklusive der Rückzahlungsverpflichtungen für gestundete Pachten, Finanzamts- und Sozialversicherungszahlungen sinkt nicht nur die Profitabilität für die Betreiber, sondern auch die Attraktivität der Produkte für und bei Investoren“, erklärt der Experte.
Vorsicht der Investoren
Die Schwierigkeiten der Betreiber finden auch ihren Widerhall auf der Investorenseite, besonders bei institutionellen Investoren. „Die Suche nach einem Betreiber ist eine ‚Black-Box‘: Zu einem stellt sich die Frage, wie belastbar und nachhaltig die vorgestellten Businesspläne der Betreiber tatsächlich sind, zum anderen wie sicher die Zahlung der wert- und indexgesicherten Pachten sind“, stellt Schaffer fest. Er geht davon aus, dass das Niedrigzinsniveau „mittelfristig keinen Bestand haben wird, um die Inflation zu bremsen“. Infolgedessen werden Investitionen weiterhin sinken, obwohl die hohen Bürgschafts- und Sicherheitsanforderungen der Finanzierungspartner die Tätigkeit von Investoren sowieso schon schwächen. Aus diesem Grund werden neue Investoren, die bereit sind, mehr Risiko zu tragen, die Bildfläche betreten. „Sie sind nicht auf der Suche nach den Core-Immobilien, die von den klassischen institutionellen Investoren gesucht werden“, führt Schaffer aus. Darüber hinaus rechnet er damit, dass Fixpachtverträge nicht mehr den Markt dominieren. Das könnte in Form von hybriden oder umsatzabhängigen Pachtvereinbarungen erfolgen, was in Deutschland allerdings durch regulatorische Vorgaben schwierig ist. „Obwohl bereits ein Licht am Ende des Tunnels zu sehen ist, sind wir noch nicht durch den Berg hindurch. Besonders Betreiber müssen sich aufgrund des veränderten Gästeverhaltens neu erfinden, aber auch im Zuge der steigenden Kosten und der Erwartungshaltung der Investoren“, resümiert Schaffer.
